Im zugrunde liegenden Sachverhalt plante eine Gemeinde mit ca. 600 Einwohnern die Errichtung eines Verwaltungs- und Gemeindezentrums mit etwa 1 000 m² Nutzfläche durch einen auswärtigen Investor (PPP-Projekt). Die Gesamtinvestitionskosten beliefen sich auf ca. zwei Millionen Euro. Die Gemeinde schloss mit dem Investor einen Grundstückskaufvertrag sowie einen Immobilien-Leasingvertrag über das Objekt ab. Dessen Laufzeit sollte mehr als zwanzig Jahre betragen. Die monatliche Leasingrate belief sich auf ca. 14 000 Euro.

Im Zuge einer Gebietsreform, von der die Gemeinde bereits bei Vertragsabschluss wusste, entfiel der Nutzungszweck des Objektes als Verwaltungs- und Gemeindezentrum. Die für das Investorenprojekt notwendige Genehmigung der kommunalen Aufsichtsbehörde wurde daher nicht erteilt. Daraufhin verlangte der Investor Schadensersatz wegen Zinsschäden unter dem Gesichtspunkt des Verschuldens der Gemeinde bei den Vertragsverhandlungen.

Der BGH hat den Schadensersatzanspruch zurückgewiesen. Zwar können kommunale Selbstverwaltungskörperschaften im Rahmen ihres privatrechtlichen Handelns grundsätzlich einer solchen Haftung unterliegen. Ein Schadensersatzanspruch ergibt sich vorliegend jedoch deshalb nicht, weil die Wirksamkeit des Leasingvertrages nicht erst an der Versagung der Genehmigung, sondern bereits daran gescheitert war, dass der Vertrag wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig war. Die Sittenwidrigkeit folge aus dem auffälligen Missverhältnis der vereinbarten Leasingrate zu vergleichbaren Gewerberaummieten.

Eine derart hohe Leasingrate stelle in einer „Kleinstgemeinde“ mit nur rund 600 Einwohnern zudem einen eklatanten Verstoß gegen den gesetzlich normierten Grundsatz der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit der Haushaltsführung und somit eine Verschwendung von Steuergeldern dar. Dieser Grundsatz diene dem Schutz der Gemeinden und Gemeindeverbände vor Selbstschädigung durch übermäßige privatrechtliche Verbindlichkeiten auch im Interesse der Allgemeinheit. Die die Sittenwidrigkeit begründenden Umstände waren den am Abschluss des Immobilien-Leasingvertrages Beteiligten positiv bekannt. Ein berechtigtes Vertrauen auf die Wirksamkeit des Vertrages konnte daher bei keiner der am Vertragsschluss beteiligten Personen entstehen, so der BGH.

Anmerkung:

Mit der vorstehenden Entscheidung hat der BGH den Anwendungsbereich der Sittenwidrigkeitskontrolle deutlich ausgedehnt. War bislang im Falle von PPP-Projekten die Prüfung des öffentlichen Auftraggebers darauf beschränkt, ob die angebotene Leistung gegebenenfalls in einem auffälligen Missverhältnis zu vergleichbaren Konditionen steht und daher ein unwirtschaftliches Rechtsgeschäft vorliegt, wird seitens der Städte und Gemeinden verstärkt zu prüfen sein, ob die Dimensionierung eines PPP-Vorhabens tatsächlich verhältnismäßig ist und den Grundsätzen der Sparsamkeit und Wirtschaftlichkeit der kommunalen Haushaltsführung entspricht.